WeWork公开招股书:4年连亏40亿美元,Benchmark位列大股东

2019/8/15

北京时间8月14日晚,在秘密提交招股书8个月后,WeWork正式公开了招股书。招股书一公开,关于WeWork的真实运营数据就有据可查了。

关于融资计划,WeWork的母公司“The We Company”计划通过IPO股权融资10亿美元,同时还将通过信贷借款等债权方式融资60亿美元,合计计划融资70亿美元。

WeWork招股书显示,截至2019年6月底,WeWork拥有52.7万名会员,在全球29个国家的111个城市拥有528个分支机构。其中,52.7万名会员来自于多个行业,其中38%来自全球财富500强企业。

此外,WeWork预计员工人数超过500人的企业会员将继续成为其增长最快的会员类型,目前企业会员占WeWork会员总数的40%。

在招股书中,WeWork将自己定义为“新兴成长型公司”,因此,WeWork可以享受一些披露豁免以及利用延长的过渡期来遵守新兴成长型公司可用的新会计准则或修订后的会计准则。

此外,WeWork向第一个门店的会员发放了WeWork A类普通股的优先认股权证,这些认股权证可在2025年7月31日之前的任何时间以每股13.12美元的行使。

网-PropTech研习社翻阅招股书发现:

1、四年累计亏损超40亿美元

WeWork自成立以来连年亏损,2016年,2017年和2018年的营业收入分别为4.36亿美元、8.86亿美元和18.21亿美元,净利润分别为-4.30亿美元、-9.33亿美元和-19.27亿美元,2019年上半年,WeWork营业收入为15.35亿美元,净亏损 9.04亿美元,而去年同期的营业收入为7.64亿美元,净亏损 7.23亿美元。2019年上半年,WeWork实现营业收入翻倍,净亏损同比有所收窄。

招股书显示,WeWork累计净亏损主要来自于门店扩张需要大量的资金。2016年、2017年和2018年WeWork的门店运营费用分别为4亿美元、8亿美元和15亿美元,2019年上半年,WeWork的门店运营费用高达12亿美元,而去年同期的运营费用仅为6亿美元。

此外,WeWork认为在短期内其净亏损占收入的百分比可能会增加,并将继续绝对增长,WeWork无法预测未来能否实现盈利。

2、租金增长迅速,2019年租金收入为40亿美元

截至2019年6月30日,WeWork的固定收益为33亿美元,同比增长86%,WeWork预收租金收入为40亿美元,约为2017年底WeWork租金收入的8倍。

3、股权阵容豪华:Benchmark、摩根大通、软银

目前,WE Holdings仍然是WeWork的第一大股东,此外,Benchmark、摩根大通、软银等知名投资机构均是WeWork母公司“The We Company”的重要股东。

在此次发行完成后,软银将实益拥有“The We Company”的A类普通股股票。此外,SoftBank(软银)预计将在2019年的权证(行动计划于2020年4月)行使时获得WeWork的母公司“The We Company”A类普通股的额外股份。

4、创始人亚当·诺依曼享有50%投票权

本次发行完成后,WeWork的法定股本将包括A类普通股、B类普通股、C类普通股和优先股,每股面值均为0.001美元。在本次发售完成后,WeWork将立即拥有已发行的A类普通股、B类普通股和C类普通股,本次发行完成后,不会立即发行优先股。

在表决权方面,WeWork的A类普通股每股有权投一票,WeWork的高投票权股票包括B类普通股和C类普通股,每股有20票。在此次发行完成后,WeWork的联合创始人兼CEO亚当·诺依曼将拥有或控制总投票权的50%以上,将控制WeWork的大部分投票股票。

5、租金业务收入贡献主要来源英美,美国市场贡献收入56%

目前,WeWork的收入大部分来自美国和英国,WeWork在美国各地的收入大部分来自纽约市、旧金山、洛杉矶、西雅图、华盛顿特区和波士顿市场,WeWork在英国的收入大部分来自伦敦。

截至2019年6月30日,WeWork美国的业务贡献其收入的56%,只有44%的收入来自海外市场,WeWork预计未来几年将继续扩大在美国以外市场的业务。

WeWork在招股书中透露,其美国租约的初始期限约为15年。截至2019年6月30日,WeWork在签署的经营和融资租赁下的未来最低租赁成本支付义务为472亿美元,如果WeWork无法履行该项义务,可能对WeWork的业务、声誉和前景产生不利影响。

WeWork目前在大部分地区签订的都是长期租约,除非例外情况,均不包含提前终止条款。根据这些协议,WeWork对房东的义务期限远远超过了WeWork与会员的会员协议期限,WeWork的会员可以选择提前退租,但WeWork在大多数情况下是无法提前终止租约的。

6、3万亿美元的市场空间: 280个城市、2.55亿潜在会员

根据Demographia和经济合作与发展组织的数据,WeWork已确定的市场机会为280个目标城市,潜在会员总数约为2.55亿人。

截至2019年6月30日,若将每个会员的平均收入应用于WeWork现有111个城市的1.49亿人的潜在会员人数时,WeWork的市场空间为9450亿美元。若以全球280个目标城市,2.55亿潜在会员总人数的口径来估算,WeWork的市场空间为1.6万亿美元。

来自世邦魏理仕集团和库什曼和韦克菲尔德的数据显示,每位员工每年的入住成本加权平均约为11,700美元。通过将平均员工入住成本应用于WeWork现有111个城市的1.49亿人口的潜在成员,估计总机会为1.7万亿美元。若以全球280个目标城市,2.55亿潜在会员总人数的口径来估算,WeWork的市场空间将达到3万亿美元。

7、成熟门店仅占三成,平均入驻率约89%

自2014年以来,WeWork的会员基数每年增长超过100%。在2018年增加的新会员中,35%归因于2017年底已经是会员的组织。WeWork用了超过7年的时间才获得了10亿美元的运营收入,但是仅用了一年达到20亿美元的运营收入,而仅仅6个月就达到了30亿美元的运营收入。

截至2019年6月1日,WeWork的门店中只有30%是成熟门店,其余70%的门店开业时间在24个月以内。(WeWork认为一个门店达到满租需要24个月,并将已经开业超过24个月的门店定义为成熟门店。)

截至2019年6月1日,WeWork的入住率在18个月后稳定在89%左右,并且在24个月后一般保持在该水平。

8、债权融资不断,为了保证WeWork正常支付租金

除了高达上百亿美元的股权融资,WeWork这些年也...更多请期待下期内容

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